北京御翠园项目。崔军民/摄

(资料图)

和记黄埔北京公司拿地后，20多年间开发进度缓慢。

中房报记者 崔军民丨北京报道

高层住宅主体虽已封顶，但仍处于施工中；联排别墅则用围挡围着；样板间门口有人值守，偶有购房者前来看房，会有销售人员带领进入。

这是记者3月26日实地走访北京御翠园项目时看到的一幕。

这一项目是由曾经的“香港首富”李嘉诚旗下公司和记黄埔地产在北京开发的知名豪宅，至今拿地已有22年，仍未入市。

2001年，长实系企业和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称“和记黄埔北京公司”）以7亿元拿下了总建筑面积40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。当时，和记黄埔北京公司相关高层对外宣称，姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。

不过，和记黄埔北京公司拿地后，20多年间开发进度缓慢。对于项目的具体入市时间，记者联系御翠园项目时一销售人员表示，目前在等预售证下发，预计在4月中旬至5月份左右。

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开发了22年的项目

御翠园样板间。崔军民/摄

这一知名豪宅项目位于北京市朝阳区姚家园，处于近年来日益崛起的朝青板块，属于北京中央商务区东扩地带，“有着CBD后花园”之称。

御翠园是和记黄埔在北京姚家园开发的最后一个项目，其此前在这一区域开发了逸翠园、逸翠园南区、逸翠园北区和御翠尚府等。御翠园属于逸翠园二期。

一期逸翠园约在拿地4年后的2005年11月开售，2011年售罄。据当时媒体报道，2005年一期项目逸翠园开盘时，均价在9000元/平方米；到了2011年11月，继续推出的御翠尚府，成交均价已涨至2.9万元/平方米。

计划入市的御翠园整体占地面积约9.78万平方米，建筑面积约为33.5万平方米，开发周期已有22年。自2001年拿地以来，在2014年进行过工程环评公示后便没了实质性进展；到了2019年，项目正式定名为“御翠园”并以“纯新盘”亮相，但此后又没了下文。

御翠园房源类型包括平层住宅、联排别墅，均是毛坯交付，共计1024套房源。

按照去年11月份吹风价10万元/平方米来看，较2005年9000元/平方米售价至少上涨10倍。通过地产中介机构提供的信息显示，一期逸翠园二手房源售价在9.2万元/平方米，低密度复式精装修洋房售价为10万元/平方米。

此前，有消息称和记黄埔曾在2021年报出12万元/平方米的价格申请，由于价格比较高没有被政府批准，后来将单价设置在了10万~11万元/平方米。

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囤地发展模式受限

御翠园售楼处沙盘。崔军民/摄

囤地以及捂盘惜售多是港资房企常用的操作手法：最早进入区域拿地却最后一个开盘，坐等土地升值溢价。以长实系为例，过去30多年其在内地相继开发了30多个项目，其中仅1/3完工，开发速度少则3~5年，多则20余年。

以位于北京顺义中央别墅区的“誉天下”为例，长实系于1993年入股了誉天下项目，后对整个项目进行全资收购。2018年，誉天下项目耗时开发周期25年终于全部完工，而此时地价已从2000元/平方米涨至超4万元/平方米，升值超过20倍。

2004年，上海陆家嘴世纪汇广场项目，长实系以32亿元买下；到了2016年，该广场以200亿元价格卖出，“捂”了12年赚了168亿元。

2006年，长实系以22亿元底价摘得上海真如“高·尚领域”项目，折合楼面价3027元/平方米；5年后的2011年，项目仍处于打桩阶段，但按项目周边地块价计算该项目溢价率已达300%；2013年，项目终于开盘；到了2019年，项目再次推出的产品均价已在8.5万~9.5万元/平方米。

在广州，据时代财经报道，长实系开发的逸翠庄园项目亦是如此，规划开发12期，截至2022年才开发销售到第3期；目前房价为1.7万~2.7万元/平方米。

不过，因囤地过长，政府部门开始强化监管。长实系在广东东莞厚街开发的海逸豪庭项目被征收了近8000万元土地闲置费，原因是项目开发超过20年。他们开发的成都高新区南城都会因捂盘长达17年受到当地严惩并要求退场，还曾被成都高新区禁止新增融资和贷款。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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